¿Qué es la due diligence inmobiliaria?
Definición y objetivos
La due diligence inmobiliaria es un proceso de verificación exhaustiva antes de cerrar la compra de un inmueble. Sirve para comprobar la situación legal, financiera y técnica de la operación.
Diferencias entre compraventa tradicional y compra sobre plano
En la compra sobre plano, cobra aún más relevancia porque el inmueble todavía no existe físicamente. Todo depende de la solvencia del promotor, las licencias de obra y las garantías financieras.
*Nota práctica: En nuestra experiencia, hemos visto compradores internacionales perder dinero al no verificar la licencia de construcción ni la situación real del promotor.
Importancia de la due diligence en la compra sobre plano
Riesgos frecuentes en operaciones off‑plan
Los riesgos más comunes son:
- Promotores sin financiación suficiente.
- Licencias en trámite.
- Retrasos en la entrega.
- Cláusulas abusivas en contratos.
Ejemplo real de problemas detectados
En una operación reciente, un cliente extranjero estaba a punto de firmar sin saber que el promotor tenía procesos judiciales abiertos. Gracias a la due diligence, se identificó el riesgo y se renegoció la operación.
Know Your Client (KYC)
Identificación y verificación del comprador y vendedor
El KYC consiste en identificar y verificar la situación financiera de compradores y vendedores:
-Identidad.
–Origen lícito de los fondos.
-Solvencia mínima y perfil de riesgo.
Riesgos de no aplicar KYC correctamente
Sin un KYC riguroso, existe riesgo de fraude, blanqueo o incluso nulidad de la operación. Hemos visto a compradores confiar solo en la agencia inmobiliaria, sin verificar al promotor, con consecuencias serias.
Prevención de blanqueo de capitales (AML)
Normativa aplicable
La normativa AML exige verificar origen de fondos y reportar operaciones sospechosas según la ley vigente.
Red flags en operaciones internacionales
- Pagos en efectivo o fraccionados.
- Sociedades pantalla o estructuras opacas.
- Fondos provenientes de países de riesgo.
Incluso bancos y notarios pueden pasar por alto estas señales. Una due diligence estricta es la mejor protección.
Documentación esencial
Licencias, contratos y garantías
- Licencia de obra y permisos urbanísticos.
- Contrato de compraventa y anexos.
- Avales/garantías de cantidades a cuenta.
- Planos y memoria de calidades.
Solvencia del promotor y financiación
Exigir pruebas documentales de la solidez financiera del promotor (cuentas auditadas, historial, financiación garantizada). No basta con la publicidad.
Proceso práctico de due diligence
Aspectos legales
- Contratos, pemisos, Registro de la Propiedad.
Aspectos financieros
- Solvencia del promotor, avales, condiciones de financiación.
Aspectos técnicos
- Planos, inspecciones de avance de obra, cumplimiento normativo.
Consejos prácticos basados en experiencia real
Lo que nunca debes pasar por alto
- Licencia de obra en vigor.
- Aval bancario de cantidades a cuenta.
- Historial y reputación del promotor.
Recomendaciones para compradores internacionales
- Contratar un abogado independiente.
- No confiar solo en la agenci/promotor.
- Verificar cumplimiento AML/KYC.
Conclusión
La due diligence es la herramienta clave para proteger tu inversión en compra sobre plano. La clave: verificar al promotor, revisar la documentación y aplicar KYC + AML sin excepciones.
Preguntas frecuentes (FAQ)
Lista legal, financiera y técnica para validar la operación.
Exigiendo licencias y garantías bancarias.
Proteger los intereses del comprador y asegurar cumplimiento normativo.
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