Cuando compra sobre plano, paga antes de que la vivienda exista. Como abogado de obra nueva en España, empezamos por lo que más pesa: el aval bancario de cada cantidad entregada. Revisamos también el aval, la licencia de obra, el plan de pagos y la licencia de primera ocupación, y le acompañamos hasta la entrega de llaves. En cinco idiomas.
Cada cantidad entregada debe estar cubierta por aval bancario o seguro de caución. Sin aval, no se paga.
La obra nueva tributa al 10 % de IVA más 1,2 % de AJD en Andalucía; no paga ITP.
Negociamos plazos, derecho de resolución y penalizaciones: el contrato tipo del promotor protege al promotor.
Los defectos se documentan antes de firmar ante notario. Después rigen las garantías legales de 10, 3 y 1 año.
Sin licencia de primera ocupación no hay suministros definitivos ni licencia turística.
Esto es lo que comprobamos antes de que firme el contrato de reserva. Calcule antes los gastos con nuestra calculadora de gastos de compra; si la vivienda es de segunda mano, vea cómo funciona la compra de vivienda en España.
El promotor debe ingresar todas las cantidades anticipadas en una cuenta especial y garantizarlas con aval bancario o seguro de caución, como exige la Ley 20/2015. Si la promoción no se construye o el promotor concursa, recupera su dinero con intereses. No pague ninguna cantidad sin su certificado individual de aval: es la frase más importante de esta página.
10 % de IVA sobre el precio, que se devenga con cada pago, más 1,2 % de AJD en Andalucía en la escritura. La vivienda de segunda mano tributa en cambio por ITP (7 %). Añada notaría, registro y honorarios: todo junto en la calculadora de gastos de compra.
El retraso es la norma en obra nueva, no la excepción. Lo decisivo es el contrato: una fecha cierta de entrega, una prórroga limitada y su derecho a resolver. Si se supera el plazo, puede resolver y reclamar lo pagado a través del aval. Sin esas cláusulas solo queda esperar, sin capacidad de presión.
El documento del ayuntamiento que acredita que se ha construido conforme a licencia y que la vivienda es habitable. Sin ella no hay contratos definitivos de luz y agua ni licencia turística. Nunca firmamos la escritura sin la licencia y el certificado final de obra del arquitecto.
Lo habitual es una reserva (entre 6.000 y 10.000 €), después un 20 a 30 % al firmar el contrato privado, pagos parciales según avanza la obra y el resto ante notario. Todos esos pagos —también la reserva— deben estar avalados. Compruebe además si el precio anunciado incluye el IVA.
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación le da diez años por daños estructurales, tres años por defectos de habitabilidad (humedades, aislamiento, instalaciones) y un año por defectos de acabado. Los plazos cuentan desde la recepción de la obra: por eso importa tanto el acta de entrega.
Del plano a las llaves: Revisamos avales, licencias y plazos; usted firma solo cuando todo encaja.
Escríbanos con el formulario y le respondemos lo antes posible.
