Comprar una vivienda de obra nueva o sobre plano en España tiene una factura fiscal distinta a la de una reventa — y un calendario de pago distinto. En Andalucía, en 2026, la obra nueva paga un 10% de IVA más un 1,2% de AJD (11,2% en total), frente al 7% de ITP de la segunda mano. Y esto es lo que la mayoría descubre con la primera factura: el IVA se abona con cada pago a cuenta durante la construcción, no de golpe en la escritura.
En esta guía te explicamos cada impuesto, cuándo se paga de verdad y cómo comparan los números con una compra de segunda mano — todo con cifras de 2026.
El IVA al 10%: con cada pago a cuenta, no al final
La vivienda nueva vendida por el promotor tributa por IVA: el 10% del precio (4% solo para determinadas viviendas de protección oficial). A diferencia del ITP, el IVA se devenga con cada factura del promotor — que en una compra sobre plano significa todo el calendario de pagos:
Dos consecuencias prácticas. Primera: presupuesta el IVA desde el primer día — un pago del 30% a contrato cuesta en realidad el 33% del precio con su IVA. Segunda: cada pago debe ir acompañado de factura del promotor con el IVA desglosado — y recuerda que tus anticipos (IVA incluido) deben estar cubiertos por los avales que protegen los pagos a cuenta según la Ley 20/2015.
El AJD: 1,2% en Andalucía, solo en la escritura
La obra nueva paga también Actos Jurídicos Documentados al firmar la escritura pública. En Andalucía el tipo general es el 1,2% en 2026. Existen tipos reducidos para vivienda habitual por debajo de ciertos umbrales de precio y edad — si te corresponden es justo el tipo de detalle que confirmamos caso a caso antes de completar.
impuestos totales de la obra nueva en Andalucía (10% IVA + 1,2% AJD) — frente al 7% de ITP de la reventa
Obra nueva vs reventa: la comparativa fiscal
7% ITP
- Impuesto de Transmisiones, pagado una vez tras la escritura
- Sin IVA ni AJD en la mayoría de casos
- El impuesto se paga cuando ya eres propietario
10% IVA + 1,2% AJD
- IVA en cada pago a cuenta durante la obra
- AJD en la escritura ante notario
- A cambio: vivienda a estrenar con las garantías de 1, 3 y 10 años
Los 4,2 puntos de diferencia son reales, pero compran una vivienda nueva, con garantías del promotor y sin sorpresas de reforma; la elección correcta depende del inmueble, no solo del tipo impositivo.
Otros gastos a presupuestar antes de firmar
Además de los impuestos, cuenta con notaría, Registro de la Propiedad, gestoría y tu abogado independiente. Si no eres residente, necesitarás el NIE antes de pagar impuestos en España. Como norma, entregamos a cada cliente un desglose completo de costes por escrito — impuestos incluidos, fechado y detallado — antes de firmar nada; forma parte de nuestra due diligence de la compra sobre plano.
Nuestro consejo como abogados
- Revisa cada factura. Cada pago a cuenta necesita factura con el IVA desglosado — guárdalas todas para la escritura y cualquier reclamación futura.
- Verifica que el aval cubre el IVA. El aval debe garantizar lo realmente pagado, impuesto incluido.
- Fecha tus números. Los tipos cambian con los presupuestos autonómicos — las cifras de este artículo son válidas para Andalucía en 2026.
Preguntas frecuentes
¿Se paga IVA en cada pago de una compra sobre plano?
Sí. El promotor repercute el 10% de IVA en la reserva, en el pago del contrato privado y en cada pago a cuenta, cada uno con su factura — no en un único pago en la escritura.
¿Cuántos impuestos paga en total una obra nueva en Andalucía?
En 2026, el 11,2% del precio: 10% de IVA más 1,2% de AJD. Una reventa paga en cambio el 7% de ITP.
¿El AJD se paga antes de la escritura?
No. El AJD se devenga con la escritura pública, así que se paga al completar — durante la obra solo acompaña el IVA a tus pagos.
Este artículo es información jurídica general, no asesoramiento para un caso concreto. Para tu compra, reserva una consulta y nuestros abogados prepararán tu desglose completo de costes.
