El proceso de compra en España
España es un país que, por su estilo de vida, su clima y sus gentes se ha convertido desde hace años en foco de atracción para compradores extranjeros que desean establecer aquí su residencia o bien disfrutar de su casa de vacaciones.
Y precisamente por ello son muchas las preguntas que surgen a la hora de abordar el proceso de compra por un expatriado por tratarse de un proceso que a veces genera las inseguridades propias de enfrentar la burocracia de un país nuevo y desconocido.
Pero no te preocupes, para tu tranquilidad tienes que saber que cualquier extranjero puede comprar una vivienda en España y que el proceso es seguro y más sencillo de lo que piensas si te rodeas de las personas adecuadas.
Por tanto, te recomendamos que si estás pensando en comprar una vivienda en España pienses en ponerte en contacto con una agencia inmobiliaria con conocimiento de la zona que te ayude a encontrar el producto que se adapte a tus necesidades, pues a buen seguro te ahorrará tiempo y hará que tu búsqueda sea mucho más exitosa, ayudándote a identificar precios de mercado y a cerrar un buen acuerdo con el vendedor.
Una vez hayas alcanzado un acuerdo con el vendedor el proceso de compra se pondrá en marcha, y te lo explicamos a continuación:
Antes de comprometerte con una vivienda conviene ver los números: puedes calcular tus gastos de compra en Andalucía en diez segundos con nuestra herramienta gratuita.
El documento de reserva
El documento de reserva es el que recoge las condiciones del acuerdo entre vendedor y comprador, es decir, el precio de compra, datos de la vivienda y de las partes y una estimación de los tiempos para el cierre de la operación y entrega de la vivienda.
Como es lógico, viene acompañado del pago de un depósito como condición para retirar la vivienda del mercado y en prueba de seriedad del comprador, cantidad que suele depositarse en la cuenta del abogado del comprador o en algunos casos de la propia agencia inmobiliaria.
El contrato privado de compraventa
Una vez verificada la documentación de la vivienda y observado que no existen obstáculos legales para la compra, el segundo paso del proceso es la firma del contrato privado de compraventa. En España la forma jurídica más habitual es la firma de un contrato de arras penitenciales, si bien existen otros tipos de contratos que también suelen ser habituales y que compelen a las partes al cumplimiento de sus obligaciones.
Cabe decir, que dicho contrato, que recoge la identificación de las partes, así como la descripción completa de la vivienda, estado de cargas, causas del incumplimiento y fecha límite para el otorgamiento de la escritura de compraventa, entre otras, suele venir acompañado del pago de un 10% del precio, cantidad que puede verse modificada por acuerdo de las partes.
La escritura pública
Se trata del documento firmado ante notario en el que la parte vendedora transmite el dominio a la compradora a cambio del precio y en el que se produce la entrega de llaves. Es el momento de mayor trascendencia, pues supone la entrega de la posesión del inmueble y el momento en que el comprador deviene de pleno derecho propietario del mismo.
En este vídeo te explicamos paso a paso como comprar una vivienda en España:
La importancia de utilizar un abogado
España es un país donde la normativa urbanística no es única y donde cada municipio tiene su regulación. De ahí que el asesoramiento de un abogado para garantizar una inversión segura deviene de capital importancia.
Además, el asesoramiento a clientes de perfil internacional aconseja la firma de un poder notarial con el que poder llevar a cabo todas las formalidades del proceso en nombre del comprador y durante su ausencia de España, tales como la solicitud del NIE, la apertura de cuenta bancaria o la posibilidad de firmar el contrato privado y la escritura de compraventa.
Por último, la mayoría de los despachos de abogados incluyen en sus servicios la tramitación de todo el proceso postventa, que se centra en la contratación de los suministros, pago de impuestos locales, cuotas de comunidad y demás servicios, estableciendo la domiciliación de todos ellos en la cuenta del comprador.
Por tanto, la inversión en un abogado es una inversión en tranquilidad, absolutamente aconsejable en cualquier operación inmobiliaria.
La figura del notario en España
Un notario es un funcionario público del Estado y en España es una figura esencial en el proceso de compra, ya que ante él debe de otorgarse la escritura de compraventa, que es el documento público que prueba la titularidad de una vivienda.
El notario es un profesional del derecho, con amplia formación, que da garantía jurídica al acto de compra, debiendo de verificar la identidad de las partes, la titularidad y el estado de cargas del inmueble y el cumplimiento de todos los requisitos formales y materiales para la compra de una vivienda, entre ellos el precio y forma de pago, estado de deudas del inmueble en relación con los impuestos municipales y con la comunidad de propietarios, además de asegurar que las obligaciones en materia de no residentes son cumplidas, entre ellas, las retenciones legales que la ley impone cuando el vendedor es no residente fiscal en España.
En resumidas cuentas, se trata del encargado de autorizar cualquier documento con transcendencia pública, no solo compraventas, sino también herencias, constituciones de sociedad, declaraciones de obra nueva, poderes y muchos otros actos, de ahí que sea una figura esencial en el sistema legal español.
Impuestos en la compra de una vivienda
La compra de una vivienda en España está sujeta al pago del correspondiente impuesto, cuya modalidad dependerá de si se trata de una primera transmisión o de una segunda o ulterior transmisión, tal y como te explicamos a continuación. Se trata de impuestos que van asociados a la compra, por lo que solo se pagan una vez.
El impuesto de transmisiones patrimoniales
Es la modalidad aplicable a las segundas o ulteriores transmisiones, conocidas como reventas y el ITP en Andalucía, a la fecha actual y a modo de ejemplo, es un 7% del precio de compra para inmuebles y un 4% para muebles. Se trata de un tipo fijo aplicable con independencia del precio.
En todo caso, el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), con carácter general, oscila entre el 6% y el 10% en las diferentes regiones, por lo que dependerá de donde compres tu vivienda para determinar el importe aplicable
Iva/Actos jurídicos documentados
El IVA es un impuesto que se aplica a primeras transmisiones, es decir, a las viviendas nuevas o de promotor, y actualmente se fija en un tipo del 10%.
Junto con el IVA, tu compra de una vivienda nueva llevará consigo el pago del impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) que para el caso de Andalucía es un 1,2% del precio de compra, variando el tipo en función de la comunidad autónoma.
Al margen de esto, existen algunas especialidades tanto en IVA con en ITP/AJD que serán objeto de análisis en futuros artículos.
Requisitos en la compra de una vivienda en España
La compra de una vivienda requiere una serie de requisitos o formalidades para poder llevarla a término con éxito, de ahí que recomendamos que contactes con un abogado para poder llevar los trámites que te explicamos a continuación.
Poder notarial
Es el documento público, firmado ante notario, que permite al abogado o persona designada representar al comprador en España. Se trata de un documento que recoge las facultades necesarias para llevar a cabo el proceso, como la representación ante las autoridades públicas españolas, firma de contrato y escritura, solicitud del NIE ante la policía, pago de impuestos, cambios de titularidad de los contratos de suministro y servicios de la vivienda o apertura de la cuenta bancaria entre otros.
Dicho poder puede firmarse ante un notario público español, siendo esta la opción más recomendable si las circunstancias lo permiten o, en su defecto, ante un notario público del país del poderdante, en cuyo caso el documento deberá de contar con la Apostilla de la Haya o bien la legalización pertinente para hacerlo válido en España. También hay que destacar que las oficinas consulares de España en el extranjero son competentes para el otorgamiento de poderes.
En este artículo te explicamos cómo hacer un poder notarial en España.
Solicitud del NIE
El NIE (número de identificación de extranjeros) es un número fiscal que es otorgado por la Policía Nacional y posteriormente dado de alta en Hacienda. Pese a las constantes dudas que genera, es necesario aclarar que no se trata de un permiso de residencia ni tiene más implicaciones que la de poder liquidar impuestos, por lo que el titular de un NIE no adquiere derecho a residir en España por su mero otorgamiento.
Se trata de un número necesario para realizar actos con transcendencia legal u operaciones económicas y es necesario para comprar una vivienda, abrir una cuenta bancaria, comprar un coche o constituir una sociedad entre otros.
Apertura de cuenta bancaria
La compra de una vivienda lleva consigo la necesidad de satisfacer unos costes asociados, tales como electricidad, agua, comunidad o impuestos locales. Por esa razón, la apertura de una cuenta en España es un trámite recomendable, ya que permite establecer las domiciliaciones de todos esos pagos sin necesidad de tener que preocuparse de la gestión individual de cada uno de ellos.
Si bien te recomendamos que abras cuenta en España, es cierto que en la actualidad es posible en muchos casos domiciliar estos servicios en una cuenta extranjera dentro de la zona SEPA, razón por la cual no podemos decir que su apertura sea obligatoria.
Costes de tener una vivienda en España
En último lugar, te explicamos cuales son los costes que tiene una vivienda en España, recomendándote, como te indicábamos en el apartado anterior, su domiciliación bancaria para una mejor gestión y para evitar impagos, especialmente en el caso de no residentes, por resultar más difícil el control diario de estos asuntos.
Suministros
Los suministros habituales de una vivienda son la electricidad y el agua. Esta última, en algunos casos, aún aparece integrada dentro de la cuota de comunidad en aquellos complejos antiguos donde aún no hay individualización de contadores.
Aunque la oferta de compañías de luz es amplia, el suministro de agua generalmente viene atribuido a empresas en función de la zona donde se ubica el inmueble.
Comunidad de propietarios
Se trata de la cuota que se abona para el mantenimiento de las zonas comunes del edificio y/o urbanización y suele destinarse al buen funcionamiento y conservación de ascensores, piscinas, jardines y demás elementos comunes.
En ocasiones, también es aplicable a viviendas unifamiliares que pertenezcan a una comunidad y/o urbanización.
La gestión de dicha cuota suele atribuirse a empresas externas conocidas como administraciones de fincas, que son las encargadas del cobro de dichos conceptos cuya periodicidad depende de cada complejo.
Impuestos locales
Son los que se abonan al ayuntamiento del municipio donde se encuentra la vivienda y en función de varios factores como su valor catastral y una serie de coeficientes aplicados por el ayuntamiento. El principal impuesto local es el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que debes de abonar siempre que seas propietario de un bien inmueble (vivienda, garaje, trastero…).
Junto con el IBI muchos municipios fijan también el pago de una tasa de basura.
En ambos casos, puede tratarse de un pago anual o fraccionarse en varios recibos.
Otros servicios
Por último, debes tener en cuenta que tu casa puede disponer de otros servicios que sean objeto de domiciliación bancaria, como alarma, internet o gas entre otros.
El impuesto sobre la renta de no residentes
Mención aparte merece el impuesto sobre la renta de no residentes que es un tributo que grava las rentas obtenidas en territorio español por personas físicas y entidades no residentes. Es decir, cuando un no residente es propietario de un inmueble en España, está sujeto a este impuesto.
Este impuesto se recauda a un tipo del 19% para los residentes en la Unión Europea, Islandia y Noruega y del 24% para el resto de contribuyentes.
A la hora de determinar la renta sujeta al impuesto, hay que distinguir las siguientes situaciones en función del uso del inmueble: la renta imputada (supuesto de uso propio de un inmueble) y los rendimientos derivados del alquiler.
El impuesto de no residentes se cumplimenta en el denominado modelo 210, por lo que te recomendamos que contactes con nosotros para asegurarte de que cumples con tus obligaciones fiscales en España.
En otro artículo explicamos todo lo que necesitas saber acerca de vender una propiedad en España como no residente.
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