Le processus d’achat en Espagne
L’Espagne, en raison de son mode de vie, de son climat et de ses habitants, s’est transformée en une destination populaire pour les acheteurs étrangers souhaitant y établir leur résidence ou profiter de leur maison de vacances.
Cela a pu rendre le processus d’achat d’un bien immobilier en Espagne quelque peu intimidant, surtout pour les expatriés naviguant à travers la bureaucratie d’un nouveau pays encore inconnu. Cependant, soyez assuré que tout étranger peut acheter une propriété en Espagne et que le processus est sûr et plus simple qu’il n’y parait si vous avez à vos côtés les bons professionnels.
Si vous considérez d’acheter une propriété en Espagne, nous vous recommandons de contacter une agence immobilière locale qui pourra vous assister dans vos recherches de la propriété qui correspond à vos besoins. Ils peuvent vous faire économiser du temps et vous aider à identifier les prix ainsi qu’à les négocier auprès du vendeur. Une fois que vous aurez trouvé un accord avec le vendeur, le processus d’achat commencera.
Dans cette vidéo, nous vous expliquons étape par étape comment acheter une propriété en Espagne:
Le document de réservation
Le document de réservation est un accord qui détaille les conditions convenues entre l’acheteur et le vendeur. Il spécifie le prix d’achat, les informations relatives à la propriété et aux parties concernées, ainsi que l’estimation du délai nécessaire à la finalisation de la transaction et de la prise de possession de la propriété. Cela s’accompagne généralement du versement d’un acompte, qui sert à la fois à retirer le bien du marché et à prouver le sérieux de l’acheteur. Ce montant est, en général, détenu par l’avocat de l’acheteur ou, dans certain cas, par l’agence immobilière.
Le contrat d’achat privé
Une fois que la documentation de la propriété a été vérifiée et qu’il a été constaté qu’il n’y a pas d’obstacles juridiques à l’achat, la deuxième étape est la signature du contrat d’achat privé.
En Espagne, la forme juridique la plus courante est le contrat “arras penitenciales”, bien que d’autres types de contrats soient également utilisés, tous obligeant les parties à remplir leurs obligations.
Ce contrat comprend l’identification des parties, ainsi que la description détaillée de la propriété, l’état des charges, les causes de non-conformité et le délai d’octroi de l’acte de vente. Il est généralement accompagné du paiement de 10% du prix, un montant qui peut être modifié d’un commun accord entre les parties.
L’acte de vente
Il s’agit d’un document signé devant notaire dans lequel le vendeur transfère le titre de propriété à l’acheteur en échange du prix. C’est le moment le plus important, car il marque la prise de possession du bien immobilier et le moment où l’acheteur devient pleinement propriétaire.
L’importance de faire appel à un avocat
L’Espagne est un pays où les réglementations en matière d’urbanisme ne sont pas uniques et où chaque municipalité a ses propres réglementations. Par conséquent, les conseils d’un avocat pour garantir un investissement sûr sont d’une importance capitale.
Il est conseillé aux clients internationaux d’accorder une procuration notariée à leur avocat, leur permettant ainsi de gérer divers aspects du processus au nom de l’acheteur, surtout si l’acheteur n’est physiquement pas présent en Espagne. Cela peut inclure la demande du NIE (Numéro d’Identification des Étrangers), l’ouverture d’un compte bancaire, ainsi que la signature du contrat d’achat privé et de l’acte de vente.
La majorité des cabinets d’avocats incluent dans leurs services l’intégralité du processus post-vente. Cela comprend la gestion des contrats de services publics, le règlement des taxes locales, les charges de copropriété et d’autres services, tout en mettant en place une domiciliation bancaire pour ces mêmes paiements sur le compte de l’acheteur.
Ainsi, faire appel à un avocat est un investissement qui garantit une tranquillité d’esprit. C’est une démarche vivement recommandée lors de toute transaction immobilière.
La figure du notaire en Espagne
En Espagne, un notaire, en tant que fonctionnaire public de l’État, joue un rôle indispensable dans le processus d’achat. C’est en effet devant lui que doit être octroyé l’acte de vente, document officiel qui atteste de la propriété du bien.
Ils garantissent l’identité des parties, la propriété du bien, les charges en suspens sur la propriété, et le respect de toutes les exigences formelles et matérielles pour l’achat de la propriété. Ils vérifient également des aspects tels que le prix d’achat, la méthode de paiement, et toutes les dettes en suspens liées aux taxes locales et aux frais de copropriété.
Le rôle du notaire va au-delà des transactions immobilières et comprend également l’autorisation de divers autres documents juridiques, ce qui en fait une partie essentielle du système juridique espagnol.
Taxes sur l’achat d’une maison en Espagne
L’achat d’un bien immobilier en Espagne implique de payer certaines taxes, dont les modalités dépendront qu’il s’agisse d’un premier transfert ou d’un transfert ultérieur, comme expliqué ci-dessous:
Taxe sur le transfert de propriété
Cette taxe, connue sous le nom d’ITP, s’applique aux transactions immobilières secondaires ou ultérieures (reventes). Par exemple, en Andalousie, le taux actuel est de 7% pour l’immobilier et de 4% pour les biens meubles. Le taux peut fluctuer selon la région, oscillant généralement entre 6% et 10%. Si le taux spécifique varie en fonction de l’emplacement de la propriété, le montant à payer dépendra donc de l’endroit où vous l’achèterez.
Dans cet article, nous examinons de manière plus détaillée la taxe de transfert en Andalousie.
TVA/Droits de timbre
La TVA est une taxe qui s’applique aux premières transactions immobilières, c’est-à-dire aux logements neufs ou aux logements en développement, elle est actuellement de 10 %. En plus de la TVA, vous paierez également des droits de timbre (AJD) qui, en Andalousie, par exemple, représente 1,2 % du prix d’achat, bien que ce taux puisse varier en fonction de la communauté autonome. Il existe des règles spécifiques et des exemptions pour la TVA et l’AJD que nous couvrirons certainement dans de prochains articles.
Exigences pour l'achat d'une maison en Espagne
L’acquisition d’un logement en Espagne implique une série d’exigences et de formalités. C’est pourquoi, nous vous conseillons de faire appel à un avocat pour effectuer les démarches que nous vous détaillons ci-dessous:
Procuration
Une procuration est un document public, signé devant un notaire, qui autorise l’avocat ou la personne désignée à représenter l’acheteur en Espagne. Ce document englobe les pouvoirs nécessaires pour mener à bien le processus, tels que la représentation devant les autorités publiques espagnoles, la signature du contrat et de l’acte de vente, la demande du NIE auprès de la police, le paiement des impôts, le changement du titulaire des contrats de services, ou encore l’ouverture d’un compte bancaire.
Cette procuration peut être signée devant un notaire espagnol, ce qui est préférable quand les circonstances le permettent ou, à défaut, devant un notaire public dans le pays du mandant, avec l’apostille ou la légalisation nécessaire afin qu’elle soit valide en Espagne. Il convient également de noter que les bureaux consulaires espagnols à l’étranger peuvent également aider à l’exécution des procurations.
Demande de NIE
Le NIE (Número de Identificación de Extranjeros) est un numéro d’identification fiscale délivré par la Police Nationale et enregistré auprès de l’Agence Fiscale Espagnole. Contrairement aux idées reçues, ce n’est pas un permis de résidence et cela ne donne donc pas le droit de résider en Espagne. Il est nécessaire pour les transactions légales et financières, incluant l’achat de biens immobiliers, l’ouverture d’un compte bancaire, l’achat d’une voiture, ou la création d’une entreprise. L’obtention d’un NIE est essentielle pour les acheteurs de biens immobiliers.
Ouverture d’un compte bancaire
L’achat d’une maison en Espagne peut nécessiter un compte bancaire espagnol pour le paiement des coûts associés, tels que les services publics, les frais de copropriété, les taxes locales et autres services.
Bien qu’il soit recommandé d’ouvrir un compte en Espagne pour faciliter la gestion des paiements et éviter d’éventuels problèmes, certains services peuvent accepter les prélèvements directs d’un compte dans la zone SEPA (Single Euro Payments Area), ce qui permet d’utiliser un compte étranger. Cependant, il est essentiel de vérifier l’acceptation des comptes étrangers pour ces paiements auprès des fournisseurs des services respectifs.
Coûts de possession d’une propriété en Espagne
Enfin, il est crucial de comprendre les coûts continus de possession d’une propriété en Espagne. Comme mentionné précédemment, il est conseillé de mettre en place une domiciliation des paiements par le biais d’un compte bancaire espagnol pour une meilleure gestion et pour éviter de manquer des paiements, en particulier pour les non-résidents qui peuvent trouver difficile de surveiller ces questions au quotidien.
Fournisseurs d´énergie et d´eau
Les services typiques pour une propriété en Espagne comprennent l’électricité et l’eau. L’approvisionnement en eau, dans certains cas, peut encore être inclus dans les frais de copropriété pour les anciens complexes où la comptabilisation individuelle n’a pas été mise en place. Alors qu’il existe de nombreux fournisseurs d’électricité en Espagne, les entreprises d’approvisionnement en eau varient selon la région.
Copropriété
Les frais de copropriété servent à couvrir l’entretien des espaces communs dans un immeuble d’appartements ou un lotissement. Ils permettent l’entretien des ascenseurs, des piscines, des jardins et autres commodités partagées. Dans certains cas, les maisons unifamiliales peuvent également appartenir à une communauté ou à un lotissement avec les frais qui y sont associés.
La gestion de ces frais est généralement assurée par des entreprises de gestion immobilière externes, et la fréquence du paiement dépend de la communauté en question.
Impôts locaux
Les impôts locaux sont payés à la mairie de la municipalité où se situe la propriété. Le montant est déterminé en fonction de plusieurs facteurs tels que sa valeur cadastrale et une série de coefficients appliqués par la mairie.
Le principal impôt local est l’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), que vous devez payer si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier (logement, garage, débarras, …). En plus de l’IBI, de nombreuses municipalités fixent également le paiement d’un impôt d’enlèvement des ordures ménagères. Ces impôts peuvent être payés annuellement ou en plusieurs fois, en fonction de la réglementation locale.
Autres services
En outre, votre propriété peut comprendre d’autres services qui nécessitent une domiciliation bancaire, tels que les systèmes d’alarme, les services internet ou les services de gaz.
Impôt sur le revenu des non-résidents
L’impôt sur le revenu des non-résidents est un impôt sur le revenu obtenu en Espagne par des individus et des entités non-résidents. En d’autres termes, lorsqu’un non-résident possède une propriété en Espagne, il ou elle est soumis à cet impôt.
Cet impôt est prélevé à un taux de 19% pour les résidents de l’Union européenne, de l’Islande et de la Norvège, et à un taux de 24% pour les autres contribuables. Le calcul de l’impôt distingue entre le revenu imputé (en cas d’utilisation personnelle de la propriété) et le revenu locatif.
L’impôt sur le revenu des non-résidents est déclaré à l’aide du formulaire connu sous le nom de ‘modelo 210’. Il est crucial de consulter des experts afin de vous assurer que vous remplissiez correctement vos obligations fiscales en Espagne.
Dans un autre article, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur la vente d’un bien immobilier en Espagne en tant que non-résident.
Avez-vous des questions concernant l’achat d’une propriété en Espagne?
