En resumen: Comprar vivienda en España como estadounidense no tiene ninguna restricción por nacionalidad, pero hay dos cosas que sorprenden a casi todos los compradores. La primera, comprar no te da derecho a vivir aquí: España cerró la golden visa a nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025, así que la casa y el visado son dos expedientes distintos. La segunda, la compra cuesta entre un 8,5 y un 10,5 % sobre el precio en una reventa, y en torno a un 13 % en obra nueva. Necesitarás un NIE antes de poder firmar nada, y tus declaraciones en Estados Unidos siguen, hagas lo que hagas aquí.
¿Puede un estadounidense comprar vivienda en España?
Sí, y no hay ningún permiso especial que pedir. Los ciudadanos de Estados Unidos compran en las mismas condiciones que cualquier otra persona, españoles incluidos. Lo que sí necesitas, antes de que la escritura se pueda firmar o inscribir, es el NIE, el número de identificación fiscal del extranjero. No es un permiso de residencia ni te convierte en residente fiscal: es simplemente el número que el notario y el Registro de la Propiedad necesitan para hacer constar que la vivienda es tuya.
Pedirlo pronto es la forma más sencilla de evitar retrasos después, porque todos los demás pasos —abrir una cuenta bancaria, firmar una hipoteca, pagar el impuesto de transmisiones— esperan a tenerlo.
Comprar vivienda en España como estadounidense no da la residencia
Es la idea que más a menudo corregimos a nuestros clientes estadounidenses. Hasta abril de 2025, comprar un inmueble por encima de cierto valor abría la puerta a un permiso de residencia a través de la golden visa. España dejó de admitir nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025, con la Ley Orgánica 1/2025. Los permisos concedidos antes de esa fecha siguen siendo válidos y se pueden renovar, pero ninguna compra hecha hoy lleva a la residencia.
Si te mudas, y no solo compras, la vía habitual es el visado de residencia no lucrativa, que se solicita desde Estados Unidos, en el consulado de España que corresponde a tu estado, antes de mudarte. La compra y el visado van con relojes distintos, y el del visado es el más estricto de los dos.
Lo que cuesta comprar vivienda en España como estadounidense, además del precio
Hay que presupuestar los impuestos y gastos que se suman al precio acordado. Para una vivienda en Andalucía:
| Concepto | Reventa | Obra nueva |
|---|---|---|
| Impuesto de transmisiones (ITP) | 7 % | — |
| IVA + actos jurídicos documentados (AJD) | — | 10 % + 1,2 % |
| Notaría y Registro, juntos | 3.000–5.000 € | 3.000–5.000 € |
| Honorarios del abogado (estimación) | ~1 % + IVA | ~1 % + IVA |
| Total aproximado | 8,5–10,5 % | en torno al 13 % |
Notaría y Registro van por tramos de precio: 3.000 € hasta 400.000 €, 4.000 € hasta 500.000 € y 5.000 € por encima. Los honorarios son una estimación —en torno al 1 % del precio, con un mínimo aproximado de 2.000 €, más IVA— y siempre recibes un presupuesto cerrado por escrito antes de comprometerte. Los gastos de la hipoteca, si la pides, van aparte.
En una reventa de 760.000 €, eso supone unos 67.400 € sobre el precio: 53.200 € de ITP, 5.000 € de notaría y registro y unos 9.200 € de honorarios estimados, IVA incluido. Puedes hacer tus propios números con nuestra calculadora de gastos de compra, o pedírnoslos y te los damos por escrito para tu vivienda concreta.
Los plazos para comprar vivienda en España mientras te mudas desde EE. UU.
Al comprar vivienda en España como estadounidense, lo normal es estar comprando y mudándose a la vez, y ahí es donde el orden importa:
- Primero, el NIE. Todo lo demás depende de él, y se puede pedir desde Estados Unidos en el consulado o aquí, a través de un representante con poder notarial.
- Contrato de reserva. Normalmente unos miles de euros para retirar la vivienda del mercado. Léelo antes de pagar: este documento ya decide qué pasa con tu dinero si la compra no se completa.
- Due diligence. Inscripción registral, cargas e hipotecas inscritas sobre la vivienda, situación urbanística, deudas con la comunidad y licencias. Es la parte que te protege, y se hace antes del contrato privado de compraventa, no después.
- Contrato privado de compraventa y señal, normalmente del 10 %.
- Firma ante notario, donde se paga el precio y se firma la escritura, seguida de la inscripción y del cambio de suministros e impuestos.
En paralelo, el expediente del visado tiene sus propios plazos en el consulado, y no se mueven por una compra. Empezar los dos a la vez, en lugar de uno detrás de otro, suele ser lo que hace que la mudanza salga bien.
Traer el dinero desde Estados Unidos
Necesitarás una cuenta bancaria en España, y el banco te preguntará de dónde vienen los fondos: la venta de tu casa en Estados Unidos, un plan de jubilación, ahorros. Tener esa documentación preparada en inglés y en español evita que la transferencia se quede semanas en revisión de cumplimiento normativo. Las transferencias importantes que entran en España también se comunican al Banco de España y, del lado estadounidense, una cuenta española por encima del umbral de declaración obliga a presentar su propio FBAR. Nada de esto es un problema; todo es un retraso si te enteras la semana de la firma.
Lo que sigues pagando cuando ya eres propietario
Como propietario no residente pagas el impuesto municipal sobre bienes inmuebles (IBI), y España también grava una renta imputada por la vivienda que reservas para tu propio uso, que se declara con el Modelo 210. Si la alquilas, las rentas del alquiler se declaran aparte. Y cuando pasas más de 183 días al año en España te conviertes en residente fiscal español, lo que cambia lo que declaras aquí, mientras tus obligaciones en Estados Unidos siguen en cualquier caso, porque Estados Unidos grava a sus ciudadanos por su renta mundial mientras sigan siendo ciudadanos. El convenio entre España y Estados Unidos y las deducciones por impuestos pagados en el extranjero existen para que la misma renta no tribute dos veces; no eliminan ninguna de las dos declaraciones.
Lo que hace por ti un abogado en España
En España el notario da fe de la escritura y comprueba las formalidades; nadie en esa sala trabaja específicamente para ti. Tu propio abogado es quien revisa la inscripción registral y las cargas, lee los contratos de reserva y de compraventa antes de que firmes, confirma las licencias y la situación urbanística, calcula los impuestos, se encarga del NIE y del poder notarial si no puedes viajar, y se asegura de que lo que pagas es lo que se inscribe a tu nombre.
Lo hacemos cada semana para compradores internacionales desde nuestra oficina de Fuengirola, en inglés, y además llevamos el visado y los impuestos, que para un estadounidense suelen ser la misma conversación en vez de tres.
Preguntas frecuentes
¿Puede un estadounidense comprar vivienda en España?
Sí. No hay ninguna restricción por nacionalidad para comprar vivienda en España. Necesitas un NIE antes de que la escritura se pueda firmar e inscribir.
¿Comprar vivienda en España da la residencia a un estadounidense?
No. España cerró la golden visa a nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025, así que ninguna compra lleva a un permiso de residencia. La mayoría de quienes se mudan desde Estados Unidos solicitan el visado no lucrativo en su consulado antes de mudarse.
¿Cuánto cuesta comprar una casa en España siendo estadounidense?
En torno a un 8,5–10,5 % sobre el precio en una reventa en Andalucía —impuesto de transmisiones, notaría, registro y honorarios— y alrededor de un 13 % en obra nueva, donde el IVA y los actos jurídicos documentados sustituyen al impuesto de transmisiones.
¿Necesito un NIE para comprar vivienda en España?
Sí. El NIE es necesario para la escritura, los impuestos y la inscripción. Se puede pedir desde Estados Unidos en el consulado, o en España a través de un representante con poder notarial.
¿Pago impuestos en España y en Estados Unidos?
Puede que declares en los dos. Estados Unidos grava a sus ciudadanos por su renta mundial vivan donde vivan, y España grava lo que está vinculado a España, o tu renta mundial si pasas a ser residente fiscal español. El convenio de doble imposición y las deducciones por impuestos pagados en el extranjero están pensados para evitar que la misma renta tribute dos veces.
Este artículo refleja la situación en España en 2026. Es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal sobre tu compra concreta. Reserva una llamada con nuestros abogados inmobiliarios.
